UK EIGENDOM KOOP PROCES

Als koper, zelfs als U al in Engeland of wales woont, zou U niet vertrouwd kunnen zijn met de aankoop procedure. U zou kunnen een onroerend goed aanwerven voor de eerste keer. U zou U ook misschien niet verplaatst hebben gedurende 20 jaar – sommige dingen zijn zeker veranderd.

Hoe ook U situatie is, het is hoog nodig om dure fouten in tijd en geld te voorkomen, om na te denken over uw aankoop alvorens te beginnen kijken!

Elementen van uw checklist zijn:

Veiligheid? Een schutting? Baan verandering? Investering? Lokaal onderwijs?  Levens gewoontes? Elke reden kan de juiste keuze om de juiste eigendom te kopen beinvloeden, maar als U niet weet waarom U koopt zult U nooit de juiste plaats vinden.

Waar moet U regelmatig naartoe, werk en school hebben de meeste invloed voor het groote deel van de bevolking, voor andere kan het de golf club zijn, de nabijheid van vrienden of familie leden zijn, de afstand tot een luchthaven, de aantrekkelijkheid van het platteland.

Start van het academiejaar? Wanneer de nieuwe baan beginnt. Wanneer de huurovereenkomst van uw huur opraakt? Als de koper van uw bestaande huis een einddatum beloofd heeft.

Moet U een bestaande woning verkopen voordat U de volgende koopt? Hoe moet U verkopen? Hoe lang duurt het verkopen? Hoeveel kunt U uw veroorloven? Welke formule hypotheek kunt U verkrijgen?

Kortom, als U de meeste of alle van de bovenstaande factoren niet in acht genomen hebt, dan bent U niet eens gekwalificeerd om te zoeken! U wordt als een van de 'tijd verliezers' beschouwd door de makelaardij van de hele wereld!

Een element om vooral op de hoogte te zijn bij het kopen in Engeland of Wales:

In tegenstelling tot de meeste andere landen waar de kopers meestal een juridisch verkoop contract bezitten (of cash betalers of cash betalers met een bijkomend hypotheek), het is gebruikelijk voor een koper om deel te zijn van een 'keten' van niet-gecontracteerde huis verkopen, dat wil zeggen waar de heer A.overeengekomen is (maar niet wettelijk verplicht tot) het huis van mevrouw B; te kopen die op haar beurt overeengekomen is van juffrouw C. haar flat te kopen enz...enz...

DIT BETEKEND DAT ZE ALLEMAAL MOETEN WACHTEN

1) EEN NIEUW HUIS GEVONDEN HEBBEN OM HEEN TE GAAN, HETZIJ KOPEN OF HUREN

2) DE REGELING VOOR DE NODIGE FINANCIERING GETROFFEN TE HEBBEN

3) ALLE JURIDISCHE DOCUMENTATIE VOORBEREID EN GEKONTROLEERD

4) OVEREENKOMST BEREIKT OVER EEN DATUM WANNEER IEDEREEN IN DE KETEN ZICH VERPLAATSEN KAN.

Zoals U zich kunt voorstellen dit kan vaak moeilijk en stressvol zijn!

De positieve kant is, als U een 'Cash' koper bent met flexibele tijden om te verhuizen, dan bent U een veel aantrekkelijker candidaat bij het verhandelen van een huis dan iemand die onderhandelt voor een betere prijs!

In Engeland en Wales de overgrote meerderheid van de woningen worden te koop aangeboden door makelaars die deze promoten : via hun etalages, de lokale en nationale pers en internet reclame.

Ze krijgen een vergoeding van DE VERKOPER om hun een koper te introduceren en deze te volgen tot het afronden van de verkoop.

Het enig geval dat de koper een vergoeding betaalt, is wanneer hij OPZETTELIJK een agent een zoek opdracht geeft om op te treden namens hem (onthoud weer het tegenstrijdig karakter van het systeem).

De meeste eigendommen zijn althans in eerste instantie op de markt gebracht door makkelaardij bij een enkel Agent of exclusieve basis, dat wil zeggen er is slechts een agent die de verhandeling voor de verkoop uitvoerd.

Het is gewoonlijk het geval dat de eigendommen worden op een niet exclusieve basis of bij meerdere agentschappen  verhandeld, wanneer ze op de markt zijn voor een paar maanden, omdat een enig agentschap goedkoper is voor een verkoper dan een Multiple-agentschap.

De woning beschrijvingen en fotos zijn vaak World Class en eenvoudig met individuele normale kamer beschrijvingen. Grond en ligging plannen evenals locatie plannen worden vaak gebruikt.

Ze staan allemaal te popelen om een huis te vinden voor een koper, vooral als de koper aantoont dat hij weet wat hij wilt en in staat is om het te verzekeren.

Als U een makkelaar benadert zonder aan bovenstaande opmerkingen  gedacht te hebben, zal hij dit snel realiseren en zal hij weinig tijd in U investeren en in uw zoekopdracht.

Wanneer U een huis gevonden hebt waar U interesse voor heeft, enkele makelaars gaan U persoonlijk de huizen laten bekijken, in andere gevallen gaan ze de eigenaar vragen om U in het huis rond te leiden.

Indien U de woning wenst te kopen, dan kunt U een verbale Aanbot aan de makelaar doen, en deze zal proberen een overeenkomst te onderhandelen,  aanvaardbaar  voor beide partijen 

Weet dat de meeste Britse verkopers niet gewoon zijn om af te dingen, en een te lage offer kan worden gezien als een belediging. De meeste verkopen worden tegen een prijs binnen de 5% van de vraagprijs besloten  

Dus U heeft een huis gevonden om te kopen maar U weet niet hoe U het moet verkrijgen.

• Als ik een verbal aanbod doet zal het bindend zijn?

• Ik heb een hypotheek nodig – hoe kom ik eraan?

• Is er een overdenkings periode zoals in Frankrijk?

• Kan de eigenaar van mening veranderen?

• Welke controles moet ik doen?

• Wie behandelt het juridische papierwerk?

• Welke verzekering heb ik nodig?

• Hoe snel kan ik verhuizen?

Eigendommen worden te koop aangeboden in Engeland en Wales, of via een makelaar of door de eigenaar als particulier (een zeldzame gebeurtenis) op één van de drie manieren:

              

              i) Een Prive-Verdrag is wanneer er geen termijnen zijn voor offertes, de onderhandelingen zijn hetzij rechtstreeks tussen koper en verkoper of via de makelaar, het juridische papierwerk kan worden ingezien en goedgekeurd  zonder een formele deadline. Wanneer de koper en de verkoper (en iedereen in de genoemde 'keten') klaar zijn, is er gelijktijdig een 'uitwisseling van contracten'  en de aanbetaling (meestal 10% van de aankoopprijs) wordt betaald. Het is vanaf dit punt dat de koop wettelijk bindend is, hoewel dit aan verschillende voorwaarden kan worden onderworpen geregeld door middel van   onderhandelingen. Afronding gebeurt zoals overeengekomen, meestal tussen 2 en 8 weken later.

              ii) Op een veiling is er een korte maar intense periode in de handel waar kopers op huizen kunnen bieden (in persoon in een 'Veiling kamer' of steeds meer online of per telefoon) ten opzichte van andere kopers IN HET ECHT EN TEGEN ELKAAR 'PERSOON TOT PERSOON', het hoogste bod zijnde de winnaar en is juridisch bindend voor koper en verkoper. De koper moet een aanbetaling (meestal 10%) betalen, onmiddelijk als het bieden beeindigd is en na aanvaarding van zijn bod. Alle juridische informatie is beschikbaar voorafgaand aan de veiling. Afronding is meestal 1 maand na de veiling.

             iii) Formele onderwerping- is in wezen een combinatie van de twee bovenstaande. Het vastgoed wordt verkocht zoals gebruikelijk , maar met een uiterste vastgestelde datum waarop de formele schriftelijke aanbieding moet worden ontvangen. Alle wettelijke punten moeten worden uitgevoerd voordat de aanbieding wordt  ingediend. Een aanbetaling (meestal 10%) moet worden betaald  tezamen met het indienen van de formele schriftelijke aanbieding. Als het U bod is dat de eigenaar aanvaard heeft, zijn agent of advokaat tekent het contract en de verkoop wordt wettelijk bindend.

             iv) Informele onderwerping- is in wezen een onderhandse overeenkomst tot het kopen, maar een waar de betrokkene partijen worden uitgenodigd om een niet-BINDENDE schriftelijke aanbieding op een vaste datum moet worden ontvangen. De eigenaar heeft vervolgens de keuze eventueel het aanbod te ontvangen en het juridische papierwerk  in te leiden waarna het verloop hetzelfde is als met een prive-Verdrag verkoop.

Het is gebruikelijk een vereiste dat wanneer een woning op de markt gebracht wordt door een makkelaar of particuliere verkoper een Huis Informatie Set (HIS) beschikbaar is vanaf de eerste dag.

Een HIS bevat documenten met belangrijke informatie over de woning, waaronder:

• Vragenlijst met informatie over het vastgoed

• Energie Prestatie Certificaat (vaak in grote delen van de EU) of voorspelde Energie verbruik

• Duurzaame informatie (voor nieuwe gebouwde huizen)

• Verkoops bevestiging

• Bewijs van de acte (met vermelding van bezitting)

• Lokale overheid, riolering en water zoekopdrachten waarop alle problemen met toestemmingen voor bouwvergunning zouden moeten blijken, vlakbij baan wisselingen enz...)

• Indien het verhuurt is, een kopie van de huurovereenkomst.

Het is het onderwerp van veel discussie binnen het beroep of de HIS nutig zijn of niet.

In het Verenigd Koninkrijk bestaat een unieke klasse van profesionelen genoemd 'Charters Surveyors'. Indien U gerust gesteld wenst te worden over de structurele toestand van het gebouw die U graag wilt kopen dan zou U een dergelijke Surveyor in dienst kunnen nemen op uw kosten.

In tegenstelling tot veel andere landen, in 99% van de verkopen in Engeland and Wales, zowel de koper als de verkoper nemen hun eigen aparte Notaris of 'Licensed Conveyancers'  om elke partij te vertegenwoordigen. Trouw aan het 'hoor en wederhoor' karakter van het Engels wet, elke sollicitor is alleen verantwoordelijk voor hun eigen cliënt en waar verschillen van mening ontstaan over de rechtsgeldigheid of de noodzaak om contractuele clausules 'deadlock' te bereiken, waarna ofwel een overenkomst ontstaat of bij gebreke ervan wordt de verkoop 'nietig' verklaard. Gezond verstand overheerst meestal.

Zoals altijd met belastingen is dit niet geheel eenvoudig, maar in wezen zegelrecht is op onroerende voorheffing verschuldig op het land en onroerend goed transacties in het Verenigde Koninkreik.

De huidige tarieven (maart 2010) zijn:

Koopprijs/Huur premie of overdracht van waarde SDLT tarief

Tot £125,000 Nul

Hoger dan £125,000 to £250,000 1%

Hoger dan £250,000 to £500,000 3%

Hoger dan £500,000 4%

Als de waarde boven de betalings drempel ligt, SDLT wordt geheven op het juiste tarief op het geheel van het betaalde bedrag. Bijvoorbeeld een huis gekocht voor £130,000, U betaald er 1% ervan dus U betaalt £1300 SDLT. Een huis gekocht voor £350,000, U betaald 3% ervan dus £10,500 SDLT.

Koopprijs/Huur premieof overdracht van waarde (niet-residentiële of gemengd gebruik) SDLT tarief

Tot  £150,000 – jaarlijkse huur is onder £1,000 Nul

Tot £150,000 – jaarlijkse huur is £1,000  of  meer 1%

Hoger dan £150,000 to £250,000 1%

Hoger dan £250,000 to £500,000 3%

Hoger dan £500,000 4%

De Schotse wet is volledig gescheiden van Engels recht!

Advokaten spelen een veel belangrijker rol in het verkoop proces in Engeland en Wales zowel als makelaardij

en conveyancers!

In het algemeen woningen worden verhandeld op een 'bied meer dan' basis

Soms worden eigendommen aan een vaste prijs aangeboden, en dat is precies wat het betekend. In dit scenario kopers die serieus geïnteresseerd zijn gaan in het algemeen de belangstelling van de verkoper wekken. Indien er twee of meer belangstellende zijn , de verkoper zal een uiterste datum en tijd vast stellen.

Alle aanbiedingen in Schottland moeten formeel schriftelijk gedaan worden!

De aankoop en vekoop opdracht in Schotland bestaat uit een briefwisseling tussen de advocaat van de koper en verkoper. Deze brieven worden vaak aangeduid als 'Missives'. 'Missives' kunnen in Schottland soms selchts in een paar dagen worden gesloten worden. Maar deze kunnen ook een paar weken duren. Afronding anders bekend als de Datum van het in bezit nemen of intrek kan 6 tot 8 weken gebeuren na de sluiting van de 'Missiven'.

 

Huis Informatie Sets worden niet vereist in Schotland.

Het proces om een woning te kopen in Noord-Ierland is in wezen hetzelfde als die voor Engeland en Wales, behalve dat soms Huis Informatie Sets niet noodzakelijk zijn.