Voorlopig koopcontract, compromis de vente

Evenals in Nederland kent men in Frankrijk het fenomeen 'voorlopig koopcontract'. Dat is een voorovereenkomst (avant-contrat) die wordt getekend tussen de verkoper en koper van een onroerende zaak. Maar bedenk steeds dat de term ‘voorlopig' bedrieglijk is, omdat de koop dan – zoals in Nederland – eigenlijk al gesloten is, en alleen in bepaalde gevallen, die expliciet zijn omschreven, ontbonden kan worden is. Als men het mondeling eens is geworden over het te verkopen object en over de prijs, is de koop feitelijk nog niet gesloten. Er moet een handtekening worden gezet, ofwel het koopcontract moet worden opgesteld.
Voorlopig koopcontract', compromis de vente.

Voorkeursrecht voor gemeente en boeren

In Frankrijk bestaat nog de mogelijkheid dat na het ondertekenen van de voorovereenkomst het gemeentebestuur op de proppen komt met een besluit tot aankoop van het pand, de nogal gevreesde droit (of décision) de préemption (vrij vertaald: recht van voorkoop, voorkeursrecht). Als de gemeente 'in het algemeen belang' wil kopen en dezelfde prijs wil betalen als de vraagprijs of de overengekomen prijs zoals die is opgenomen in het compromis de vente, is er niets tegen te doen. Theoretisch is het mogelijk een procedure te voeren als de motieven niet overtuigend zijn.

Dat geldt ook voor het recht van de SAFER. Bij het aankopen van grond in Frankrijk van meer dan een hectare (soms al meer dan 2500 m²) kan een landbouwer uit de buurt via de grondbank SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural) een voorkeursrecht, het recht van eerste koop, uitoefenen. De SAFER heeft twee, soms drie maanden de tijd om te beslissen of zij van dit recht gebruik wil maken en meestal is de notaris daarvan wel op de hoogte. Laat de SAFER binnen de termijn niets van zich horen, dan is het gevaar geweken. Dit recht wordt dus zelden uitgeoefend, maar toch is de notaris verplicht de SAFER steeds in te lichten. Als hij dat vergeet, kan de SAFER binnen zes maanden de koop ongedaan laten maken. Als het recht werkelijk wordt uitgeoefend, is elke voorlopige overeenkomst tussen koper en verkoper automatisch geannuleerd en krijgt de koper de waarborgsom terug. Ook is dan geen makelaarsprovisie verschuldigd, maar meestal staat in een compromis de vente dat de makelaar ook betaald krijgt als een droit de préemption wordt uitgeoefend.

Als de boer niet wil kopen, kan hij eventueel ook pachten. Let op: indien men landbouwgrond tijdelijk – tegen betaling – in handen geeft van de plaatselijke agriculteur die af en toe het gras komt maaien, kan min of meer uit gewoonterecht een vorm van pachtrecht ontstaan. Er zijn door onwetendheid over deze gebruiksregels al veel ongelukken gebeurd. Laat die vriendelijke boer uit het dorp niet zonder een schriftelijk, jaarlijks te vernieuwen bruikleenovereenkomst je graslandje hooien. Ten slotte nog enige algemene informatie over pachten, door boeren meestal. De gewone pacht (bail) kent een duur van 9 jaar en wordt normaal gesproken steeds met nieuwe perioden van 9 jaar verlengd. De pachter is verzekerd van wettelijke prijzen en geniet verder veel bescherming: zo kan hij de pacht aan zijn kinderen overdragen en geniet hij een voorkeursrecht als de grond in de verkoop komt. Er zijn ook loopbaanpachten waarbij de pacht eindigt als de boer met pensioen gaat en sinds 2006 bestaan er de overdraagbare pachten. Deze overeenkomsten kunnen worden verkocht aan niet-familieleden. Bij deze constructie mag de eigenaar de pacht verhogen.

fps-vastgoed.nl, immo frankrijk is gespecialiseerd in, aankoop en verkoop van woning, huis frankrijk en appartement van een makelaar of particuliere verkoper